Comment tisser une relation gagnant-gagnant avec votre propriétaire foncier

La taille des fermes au Canada ne cesse d’augmenter, et cette croissance provient essentiellement des terres louées. On estime que 40 % des terres cultivées au pays sont louées, dont une proportion de 25 % par des propriétaires privés. Dans ce contexte, la viabilité de nombreuses exploitations agricoles dépend de relations harmonieuses entre locateur et locataire.

« Entretenir une bonne relation avec les locateurs n’est pas sorcier », dit Mike Strang, producteur de cultures commerciales d’Exeter, en Ontario. « Il suffit de les traiter comme vous aimeriez être traité si vous décidiez de mettre votre ferme en location. Vous pourriez considérer que le fait de louer la terre légalement vous autorise à l’utiliser comme bon vous semble, peu importe ce qu’en pense le propriétaire. Mais si vous agissez de la sorte, votre contrat de location sera de courte durée. »

Ayez un contrat écrit

Randy Manikel de Nanaimo, en Colombie-Britannique, en est l’exemple parfait. Ce producteur retraité loue sa terre agricole du Manitoba depuis 1998. À ses yeux, il est plus important d’avoir des locataires dignes de confiance qui prennent soin de sa terre que d’obtenir le loyer le plus élevé du voisinage.

« Nous recevons constamment des appels de personnes qui désirent louer notre terre, mais soyons réalistes  : depuis une dizaine d’années, un infime pourcentage des recettes totales de la propriété des terres provient des loyers, souligne M. Manikel. La valeur de notre terre s’accroît de 10 à 15 % par année. Le loyer, lui, rapporte peut-être seulement 2 %. Il est donc beaucoup plus important pour nous d’avoir un locataire digne de confiance. »

La terre de M. Manikel, comme la plupart des terres cultivées, n’a jamais été offerte sur le marché libre. Il a choisi un producteur local qu’il admirait, un pionnier du travail réduit du sol et de la culture sans labour dans la région, et lui a fait une proposition. Étant donné le haut niveau de confiance mutuelle, les deux hommes n’ont jamais rédigé de contrat de location officiel, mais M. Manikel affirme qu’il en serait autrement s’il louait sa terre à quelqu’un d’autre dans l’avenir.

« Un contrat écrit est primordial », dit Melisa Luymes, directrice générale du Headlands Ag-enviro-solutions. « Il y a tellement d’ententes scellées par une poignée de main qui tournent au cauchemar. Qu’arrive-t-il lorsque le malheur frappe, que le propriétaire décède et que l’héritier n’a aucune relation avec le producteur? »

« Certains craignent que le fait de proposer un contrat témoigne d’un manque de confiance dans l’autre partie, mais il n’en est rien, assure M^me Luymes. Selon mon expérience, les producteurs et les propriétaires fonciers qui signent des baux ont une plus grande confiance réciproque et sont plus enclins à investir dans la ferme. »

Pour choisir le type de loyer, passez par la communication

Les attentes diffèrent d’un propriétaire à l’autre, dit M. Strang. Certains veulent un simple contrat de location au comptant et ne veulent voir leur locataire qu’au printemps et à l’automne lors de la remise des chèques. D’autres s’intéressent beaucoup à la façon dont leur terre est gérée.

La location au comptant demeure prédominante, ajoute M. Strang. Certains aiment avoir une base au comptant et toucher une prime après que les recettes ont atteint un seuil prédéterminé. Les producteurs fraîchement retraités optent parfois pour un contrat de location avec formule de partage de la récolte (métayage) afin de conserver une participation dans l’entreprise et de profiter d’avantages fiscaux. Plus le contrat de location est complexe, plus la communication entre les parties doit être efficace.

« Nous recherchons des propriétaires fonciers avec qui nous pourrons travailler pendant de nombreuses années, dit M. Strang. Nous investissons des sommes importantes dans des intrants de culture qui ne rapportent pas toujours au cours des trois ou quatre premières années. Nous ne voulons pas craindre de perdre notre place au bout de trois ans simplement parce que quelqu’un d’autre offre cinq dollars de plus par acre. »

Songez à embaucher un professionnel

Les relations étroites que préconisent MM. Manikel et Strang sont beaucoup plus simples lorsque le propriétaire foncier connaît ses locataires, sa terre et l’agriculture. M. Manikel pense que certains propriétaires de ferme ont intérêt à embaucher des professionnels pour gérer leurs contrats de location.

« Mes frères, moi-même et nos enfants œuvrons en agriculture et en connaissons les rouages, dit M. Manikel. Mais peut-être que leurs conjoints survivants ou la génération suivante ne comprendront pas la dimension économique de l’agriculture ou seront incapables de déterminer des taux de location appropriés. »

« Les gens qui profitent le plus (des services d’entreprises comme la nôtre) sont ceux qui sont devenus propriétaires d’une terre familiale, mais qui sont séparés de la ferme depuis une génération ou plus », dit Glen Doll, évaluateur de FNC Serecon, une entreprise de gestion de terres située à Edmonton, en Alberta.

Les personnes qui vivent toujours dans la région peuvent aussi en tirer parti; en effet, tout le monde n’est pas à l’aise de négocier avec des amis ou avec la famille. Il est parfois plus facile de confier la prise de décisions à un tiers.

« Nous intervenons souvent dans des situations où le propriétaire d’une ferme est décédé prématurément, indique M. Doll. La conjointe hérite de la terre et continue de la louer au taux que son conjoint avait négocié, simplement parce que les choses se faisaient ainsi. »

M. Doll mentionne que de nombreuses terres dans l’Ouest canadien sont louées à un taux nettement inférieur à la valeur du marché, et que les propriétaires fonciers auraient intérêt à solliciter l’avis d’un tiers.

Pour les producteurs agricoles qui louent des terres, il est important de traiter les propriétaires fonciers comme il se doit afin d’entretenir une bonne relation à long terme.

D’après un article de l’AgriSuccès par Lorne McClinton.

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