Les taux de location de terres agricoles en 2023 demeurent largement inchangés, mais l’avantage des flux de trésorerie lié à la location s’est accru

Le rapport Valeur des terres agricoles de FAC a fait état d’augmentations de la valeur des terres agricoles en 2023, ce qui pose des problèmes d’abordabilité des terres pour les exploitations agricoles. En règle générale, le coût de la location des terres agricoles est inférieur à celui du financement. La location est donc une solution intéressante à explorer pour soutenir la trésorerie, tout en minimisant le risque financier. Comme pour toute décision immobilière, l’emplacement est un facteur clé. De nombreux contrats de location étant conclus sur plusieurs années, les récentes augmentations de la valeur des terres agricoles n’ont pas d’incidence immédiate sur les résultats de l’exploitation. 

Analyse du ratio location-prix 

Même s’il existe différents types de contrats de location utilisés dans le secteur agricole, la présente analyse se concentre sur les contrats de location au comptant.  

En 2023, le ratio LP national était de 2,52 %, ce qui représente une légère baisse par rapport à 2022 (tableau 1). Cette année, nous ne publions aucun taux pour la Colombie-Britannique, car les données pour de multiples régions étaient jugées insuffisantes pour fournir un ratio LP moyen exact. 

Tableau 1 : Rapport location-prix de 2023 par province, avec une fourchette de valeurs minimales et maximales par province, y compris le rapport location-prix de 2022. 

Source : Calculs effectués par FAC

La Saskatchewan, le Manitoba et le Québec sont les provinces qui affichent la plus forte augmentation de la valeur des terres agricoles en 2023. Les taux de location ayant augmenté à un rythme comparable dans l’ensemble de ces provinces, le ratio LP est resté stable.   

En 2022, l’Ontario a connu la plus forte augmentation de la valeur des terres agricoles, avec une hausse moyenne de 19,4 %, et une augmentation plus modeste de 10,7 % en 2023. La diminution du ratio LP cette année indique que les contrats de location au comptant n’ont pas évolué au même rythme que la valeur des terres agricoles. 

Des résultats semblables ont été observés dans les provinces de l’atlantique, le taux d’augmentation des contrats de location étant inférieur au taux d’appréciation de la valeur des terres agricoles au Nouveau-Brunswick et à l’Île-du-Prince-Édouard. En 2022, ces provinces ont enregistré des hausses de la valeur des terres agricoles supérieures à la moyenne.  

Afin d’atténuer les risques pour les locataires, les contrats de location au comptant sont souvent négociés pour de plus longues périodes, ce qui encourage une meilleure gestion des terres. De plus, il est important de noter que les taux de location au comptant et la valeur des terres agricoles varient considérablement d’une province à l’autre. Seule la moyenne provinciale et nationale pondérée est indiquée ici. Le seuil supérieur de la fourchette des ratios LP est généralement associé aux terres dont la valeur est la plus faible dans la province. Les cultures spéciales, comme les pommes de terre, sont généralement négociées à des prix plus élevés que les autres cultures.  

La location de terres agricoles peut compléter l’achat de terres et fait souvent partie des plans de croissance stratégique à long terme. Voyons de plus près comment les producteurs peuvent comparer les flux de trésorerie annuels de la location à ceux de l’achat.   

Décision de louer ou d’acheter 

La location peut faire partie du plan stratégique de l’entreprise lorsqu’elle cherche à étendre la superficie de ses terres et à développer ses activités. L’achat de terres peut immobiliser les capitaux disponibles et réduire les liquidités, laissant moins de possibilités de financement pour les équipements, les intrants ou les autres occasions d’expansion.  

Si la propriété foncière présente des avantages évidents, les flux de trésorerie doivent demeurer une considération essentielle pour les producteurs, car ils sont liés à leur capacité d’assurer le service de la dette et de pouvoir tirer parti des occasions qui se présentent. La différence de rentabilité par acre est obtenue en soustrayant le coût de location des terres du coût des terres nouvellement achetées, en supposant une mise de fonds de 25 % et une durée d’amortissement de 25 ans (figures 1 et 2).  

Depuis 2021, les trois provinces des Prairies ont constaté une augmentation des flux de trésorerie provenant de la location de terres par rapport à l’achat. En 2023, en Alberta, les terres louées ont rapporté 160 $ de plus par acre que les terres nouvellement achetées. Il en va de même pour le Manitoba, puisque la différence de rentabilité par acre attribuable à la location a doublé depuis 2020. En Saskatchewan, l’avantage de la location par rapport à l’achat s’est également accru, mais de façon plus modeste.  

Figure 1 : Différence par acre dans la rentabilité de la location par rapport à l’achat de nouvelles terres dans les Prairies 

Source : Statistique Canada, calculs effectués par FAC

Les producteurs de l’Ontario et du Québec ont également constaté des avantages sur le plan de la trésorerie lorsqu’ils ont opté pour des contrats de location au lieu d’acheter de nouvelles terres. L’avantage associé à la location en Ontario est 2,5 fois plus élevé en 2023 qu’en 2020, tandis que celui du Québec est 2,1 fois plus élevé. Même si la location présente d’importants avantages sur le plan de la trésorerie par rapport au financement, les producteurs doivent comprendre leur coût de production avant de conclure un nouveau contrat de location de terres afin de s’assurer qu’il répond aux besoins de leur exploitation.  

Figure 2 : Différence par acre dans la rentabilité de la location par rapport à l’achat de nouvelles terres en Ontario et au Québec 

Sources : Statistique Canada, calculs effectués par FAC

Il convient de noter que cette analyse utilise le ratio location-prix à l’échelle de la province, ce qui signifie que l’avantage sur le plan de la trésorerie que présente la location par rapport à l’achat de nouvelles terres peut varier considérablement d’une région à l’autre.  

À quoi s’attendre pour les taux de location des terres agricoles 

Même si l’avantage financier penche clairement du côté de la location plutôt que du financement des terres, la rentabilité globale d’une exploitation dépend de nombreux facteurs. La décision d’acheter ou de louer des terres doit répondre aux objectifs stratégiques de l’entreprise. De plus, les propriétaires fonciers devraient avoir un intérêt particulier à ce que les locataires assurent la santé à long terme de la terre. Pour être fructueux à long terme, les partenariats nécessitent une saine gestion des risques et une bonne collaboration entre les agriculteurs et les propriétaires fonciers. 

Article par : Lyne Michaud, É.A., analyste principale, Évaluations et Justin Shepherd, économiste principal, Services économiques