Comment parer à toute éventualité grâce à un contrat de location de terre
Il n’est pas logique de payer pour utiliser une parcelle de terre, d’investir du temps et des efforts pour faire pousser une culture et de ne même pas avoir un bout de papier qui prévoit une entente avec le propriétaire.
Un contrat écrit de location de terre est un élément essentiel, mais souvent négligé, d’une entreprise agricole.
Oui, ce sont là des situations que voient régulièrement James Steele et Travis Kusch, avocats chez Robertson Stromberg LLP. Ils voient également des ententes à l’amiable conclues à l’aide d’une poignée de main et des contrats de location écrits à la main. Partout au pays, aucun de ces contrats informels n’est suffisant en cas de désaccord et si la question litigieuse au sujet de la location aboutit devant les tribunaux. De manière générale, le fait d’avoir en place un contrat écrit de location de terre est un élément essentiel, mais souvent négligé, d’une entreprise agricole, car il pourrait permettre aux parties d’économiser temps et argent si quelque chose devait mal se passer en ce qui a trait à la location.
Les fondements d’un contrat de location
Un contrat de location doit comprendre les éléments suivants :
Il faut inclure tous les détails
Un contrat de location doit être plus long qu’un document d’une ou deux pages et inclure le plus grand nombre de détails possible. Messieurs Kusch et Steele affirment qu’ils voient souvent des producteurs se présenter avec un contrat dans lequel la durée et le taux ont été déterminés, mais pas beaucoup plus.
Un contrat de location doit faire état des obligations, des conséquences et de ce qui se produit si les conditions ne sont pas respectées. Par exemple, qui a la responsabilité de réparer et de payer la clôture ou qui paie la taxe foncière.
« Si cela n’est pas stipulé dans le contrat, le propriétaire foncier et le locataire resteront incertains de ce que sont leurs droits et de ce qu’étaient leurs obligations », déclare Travis Kusch.
Les contrats peuvent aussi renfermer des détails comme la production de cultures particulières seulement ou la nécessité de détenir une certification de culture biologique.
Bien qu’il soit acceptable pour le propriétaire foncier d’indiquer d’autres obligations dans le contrat, comme l’élimination des mauvaises herbes, il faut vous assurer que l’exécution de ces modalités supplémentaires est réaliste pour vous, à titre de locataire. L’élimination complète des mauvaises herbes sur la propriété tout entière n’est peut-être pas possible.
Et qu’en est-il des bâtiments? À titre de locataire, est-ce que vous prévoyez construire un atelier ou une structure de fortune?
Les locataires doivent clarifier à qui appartiendra les structures construites pendant la location et confirmer qu’ils peuvent charger ce bâtiment sur une semi-remorque et le transporter par camion ailleurs une fois que le bail prendra fin. Autrement, il peut devenir la propriété du propriétaire foncier.
Au Canada, les propriétaires fonciers doivent également veiller à ce qu’une assurance soit souscrite pour ce qui se trouve sur la terre, par exemple pour des bâtiments existants comme une maison de ferme.
« Si la terre comprend une maison de ferme qui est occupée, alors les exigences en matière d’assurance sont accrues. De plus, le propriétaire foncier et le locataire doivent avoir une assurance », souligne M. Kusch.
Planification du transfert
Lorsque le transfert de l’exploitation agricole à la prochaine génération implique une terre louée, M. Steele fait de nouveau remarquer l’importance des détails.
La terre que vous louez pourrait être vendue dans le cadre du transfert du propriétaire foncier, ou encore le propriétaire de la terre pourrait décéder pendant votre période de location. Le fait de prévoir et d’avoir un plan à ce sujet dans le contrat de location de terre aidera si ces situations devaient se produire.
M. Steele affirme qu’il est également essentiel que le contrat de location comporte la signature de tous les propriétaires de la terre, de manière à ce qu’il puisse être admissible devant les tribunaux.
« Supposons qu’il y a quatre frères et sœurs figurant sur le titre de propriété parce que leur père leur a légué la terre à tous les quatre; cependant, seulement l’un d’entre eux vit dans la région, et cette personne est la seule qui s’occupe des activités de location », mentionne M. Steele. Partout au pays, si une question litigieuse fait en sorte que le contrat de location soit porté devant le tribunal, une signature ne serait pas suffisante – la signature de tous les propriétaires de la terre est requise.
Qu’advient-il si le contrat n’est pas respecté?
Bien que M. Kusch mentionne qu’il est inhabituel pour le propriétaire d’une terre d’expulser immédiatement quelqu’un d’une propriété lorsqu’un loyer n’est pas payé ou qu’une autre condition n’est pas remplie, une description écrite des prochaines étapes dans le contrat de location aidera chacune des parties.
Il est courant que les contrats stipulent qu’en cas de non-respect, comme un paiement de loyer non effectué, le locataire dispose de 15 jours pour remédier à la situation avant que d’autres mesures soient prises.
Faites vos recherches
Soyez au fait de ce que vous louez. Renseignez-vous au sujet des antécédents de la propriété pour éviter des surprises plus tard. Si des privilèges grèvent la propriété ou si des activités criminelles ont eu lieu sur la terre, il existe une possibilité que la propriété soit saisie auprès du propriétaire, vous laissant ainsi sans terre de location.
C’est aussi la raison pour laquelle il est très important que vous, à titre de locataire, enregistriez le bail à l’égard du titre de propriété, puisque dans la plupart des provinces ce qui figure sur le titre est ce que vous obtenez.
De manière générale, les avocats Steele et Kusch conviennent que le fait d’avoir un contrat de location de terre détaillé contribuera à protéger votre investissement considérable dans la terre que vous cultivez.
Ressources
Après qu’un contrat initial a été conclu entre le propriétaire de la terre et le locataire, il faut mettre les détails par écrit. Consultez un avocat ou un notaire pour assurer que le document est exécutoire, qu’il lie les parties et que rien n’a été oublié. Vous pouvez également consulter des ressources en ligne. James Steele et Travis Kusch disent qu’il faut veiller à ce que toutes les ressources s’appliquent à votre province. Si tel n’est pas le cas, le contrat n’aidera en rien à régler des litiges.
Exemples de contrat (en anglais seulement)
Un livre que l’on peut acheter (en anglais seulement) et qui renferme des conseils et des exemples de contrat de location de terre
Article par : Craig Lester
Étude de cas présentant l’approche adoptée par un couple afin de diviser leur exploitation agricole entre leurs deux enfants.