Survol des taux de location des terres agricoles en 2022

La valeur des terres agricoles a continué de suivre une tendance à la hausse en 2022 dans un contexte où la demande de terres demeure élevée contrairement à l’offre disponible. L’augmentation des taux d’intérêt et des prix des intrants agricoles a été contrebalancée par de solides recettes monétaires, atténuant les pressions liées à la rentabilité sur la demande de terres agricoles.

Au Canada, environ 40 % des terres agricoles sont louées. La location de terres est une stratégie d’affaires qui offre une souplesse financière intéressante puisque le coût financier d’une location est souvent inférieur à celui d’un achat.

Analyse du ratio location-prix

L’analyse ci-dessous donne une vue d’ensemble des taux de location dans des provinces sélectionnées. Ces taux ont été établis à l’aide de l’ensemble de terres agricoles repères dans notre rapport Valeur des terres agricoles de FAC.

Le taux de location par acre tient compte des nouveaux contrats de location négociés à l’automne 2022. Le ratio LP moyen pondéré pour les terres cultivées au pays est de 2,55 % (figure 1), ce qui représente une légère progression par rapport à l’année 2021 qui a été marquée par la sécheresse, mais aussi un recul comparativement à 2020.

Figure 1. Ratio location-prix par province en 2022

Source : Calculs de FAC

Même si les prix des terres, les taux de location, les revenus agricoles et les taux d’intérêt ont tendance à évoluer en parallèle à long terme, la relation entre ces variables peut être perturbée à tout moment.

Le ratio LP a diminué par rapport à l’année dernière dans presque toutes les provinces (tableau 1), à l’exception de l’Alberta et de la Saskatchewan. Dans ces deux provinces des Prairies, le marché de la location de terres semble avoir réagi à l’évolution des facteurs économiques. Le ratio LP a chuté en 2021 lorsque la région a été frappée par une sécheresse et a remonté en 2022 grâce à de bonnes récoltes.

Souvent, les contrats de location de terres sont négociés entre des parties apparentées ou entre des parties qui souhaitent poursuivre leur relation d’affaires existante. Dans bien des cas, ils peuvent être établis à des taux moyens inférieurs à ceux des contrats signés avec un tiers, lesquels peuvent être assortis de risques et de coûts de transaction plus élevés en raison de caractéristiques non observables du locataire ou du propriétaire.

Tableau 1. Fourchette des ratios location-prix dans chaque province en 2022 comparativement à 2021 et 2020

Source : Calculs de FAC

On observe des fluctuations considérables des taux de location et de la valeur des terres dans chaque province. Le seuil supérieur de la fourchette des ratios LP est généralement associé aux terres dont la valeur est la plus faible dans la province. Les cultures spéciales, comme les pommes de terre, sont généralement négociées à des prix plus élevés que les autres cultures.

Relation entre les recettes tirées des cultures et les taux de location des terres agricoles

La location peut être une excellente option, tout particulièrement pour les jeunes agriculteurs ou les nouveaux venus dans l’industrie, car elle leur permet de maximiser l’utilisation de leur équipement, d’élargir la superficie qu’ils cultivent et de faire croître leur exploitation. L’achat de terres peut immobiliser les capitaux disponibles et réduire les liquidités, laissant moins de possibilités de financement pour l’équipement, les intrants ou les autres occasions d’expansion.

La relation entre les taux de location et les recettes agricoles est un facteur qui peut aider à décider s’il vaut mieux louer ou acheter.

Les prix des cultures et les rendements à l’échelle provinciale moyens permettent d’obtenir une estimation des revenus bruts pour une rotation maïs-soya en Ontario et au Québec et pour une rotation blé-canola en Alberta, en Saskatchewan et au Manitoba. Les types de cultures produites, la qualité des terres agricoles et les forces du marché comme l’offre et la demande à l’échelle locale sont des facteurs qu’il faut prendre en considération au moment d’établir des contrats de location de terres.

Les taux de location exprimés en pourcentage des recettes tirées des cultures ont diminué depuis 2020 (tableau 2). Bien que les coûts de location soient généralement moindres que les coûts annuels associés à la propriété des terres agricoles, d’autres facteurs entrent en ligne de compte dans la décision de louer ou d’acheter des terres.

Tableau 2. Taux de location des terres agricoles exprimé en pourcentage des recettes tirées des terres cultivées moyennes

Source : Calculs de FAC

En 2022, l’Alberta et la Saskatchewan ont enregistré des taux de location presque inchangés en proportion des revenus bruts tirés du blé et du canola. Les augmentations des valeurs locatives étaient presque identiques à celles des recettes tirées des terres cultivées. Cependant, au Manitoba, les recettes tirées des terres cultivées ont augmenté davantage que la hausse du taux de location, ce qui a entraîné une baisse du ratio.

Le Québec et l’Ontario ont tous deux vu augmenter leurs recettes tirées des rotations maïs-soya depuis 2020, une croissance qui a dépassé les hausses enregistrées, ce qui a fait baisser le ratio. Cette analyse ne tient pas compte des hausses importantes des coûts des intrants auxquelles les exploitations agricoles ont fait face en 2021 et 2022 et de leurs répercussions sur la rentabilité.

Les recettes tirées des terres cultivées découlent en partie des prix des produits de base qui sont nettement supérieurs à leur moyenne quinquennale. Au fur et à mesure que ces prix retourneront possiblement dans leur fourchette historique, les producteurs devraient s’attendre à ce que le ratio des taux de location par rapport aux recettes commence à augmenter. Toutefois, il est bien connu que les prix des intrants agricoles diminuent plus lentement que les prix des cultures.

À quoi s’attendre pour les taux de location des terres agricoles

Chaque exploitation doit composer avec des circonstances d’affaires qui lui sont particulières. La décision d’acheter ou de louer des terres doit répondre aux objectifs stratégiques de l’entreprise. Les agriculteurs devraient envisager plusieurs scénarios en ce qui a trait aux tendances que suivent les taux d’intérêt, les rendements, les prix des produits de base et les coûts des intrants, qui peuvent influer sur la décision d’acheter une terre agricole ou de la louer. De plus, les propriétaires fonciers devraient avoir un intérêt particulier à ce que les locataires assurent la santé à long terme de la terre. Les partenariats fructueux à long terme nécessitent une saine gestion des risques et une bonne collaboration entre les agriculteurs et les propriétaires fonciers. 

Article par : Lyne Michaud, É.A., analyste principale, Évaluation, et Justin Shepherd, économiste principal, Services économiques